Früher waren Hypotheken bevorzugt Hintergründe einer Grundschuld
Ohne Grundschuld oder Hypothek reicht keine Bank einen Immobilienkredit aus, sie reduziert so das Ausfallrisiko für die Finanzierung. Allerdings wird zunehmend die Grundschuldeintragung bevorzugt - und das aus gutem Grund.
Jeder Kredit basiert auf Sicherheiten, die eine Bank im Gegenzug für sich beansprucht. Langfristige und großvolumige Immobilienfinanzierungen werden mit sogenannten Grundpfandrechten besichert, die der Bank an der Immobilie selbst eingeräumt werden. Kann der Kreditnehmer seine Verbindlichkeiten nicht mehr bedienen, kann die Bank im Ernstfall die Immobilie verwerten und so die Schulden tilgen.
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Hypotheken weichen verstärkt der Grundschuld
War eine Hypothek einst die bevorzugte Variante, werden heute nur noch circa 20 Prozent aller Grundpfandrechte in dieser Form in die Grundbücher eingetragen. Im Gegensatz dazu hat sich die Grundschuld als flexiblere Variante etabliert, da hier die jeweilige Forderung nicht akzessorisch mit der Immobilie verbunden ist. Die Grundschuld lässt sich somit auch alleinstehend nutzen, übertragen oder auch als Sicherheit für andere Forderungen einsetzen.
Die Grundschuldbestellung und -eintragung ist Angelegenheit der Käufer oder Bauherren, sobald sie die Finanzierung ihres Kauf- oder Bauvorhabens organisieren wollen. Eine Bank wird nämlich nur konkrete Finanzierungsangebote unterbreiten, sobald sie alle Unterlagen zur Finanzkraft des Kreditnehmers und zur Immobilie selbst geprüft haben. Dazu zählt der aktuelle Grundbuchauszug, der Auskunft zu eventuellen Belastungen gibt. Erst wenn sichergestellt ist, dass die Bank ihre Grundpfandrechte an prominenter Stelle eintragen lassen oder aber eine andere, bereits eingetragene Grundschuld übertragen werden kann, wird die Bank überhaupt ins Risiko gehen.
Zuständig für den Verwaltungsakt der Eintragung ist das Grundbuchamt."
Im Gegensatz zur Hypothek bleibt die Grundschuld nämlich davon unberührt, ob überhaupt noch ein Darlehen besichert werden soll. Sollte dieses schon ganz oder teilweise getilgt sein, lässt sich die Grundschuld für weitere Kredite, wie beispielsweise für Modernisierung oder Sanierung, einsetzen.
Die Bank wird jeweils dem Kreditvertrag eine Zweckerklärung oder Sicherungsabrede beifügen, um genau zu fixieren, für welchen Vertrag die Grundschuld eingetragen werden soll. Zunächst gilt es also, sich mit der Bank zum Kredit zu einigen, um dann die Grundschuld inklusive der Grundschuldzinsen auf der Grundlage der Zweckerklärung und mit Unterstützung eines Notars im jeweiligen Grundbuch zur Eintragung zu bringen. Diese in der Regel sehr hohen Zinsen werden jedoch nur fällig, sollte die Immobilie zur Versteigerung kommen. Zuständig für den Verwaltungsakt der Eintragung ist das Grundbuchamt.
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