Seit fast hundert Jahren gibt es im deutschen Recht einen weitreichenden Mieterschutz

Strittige Frage im Mietrecht Kündigung wegen Eigenbedarf

Seit fast hundert Jahren gibt es im deutschen Recht einen weitreichenden Mieterschutz. Der BGH verfolgte in der Vergangenheit allerdings eine eher eigentümerfreundliche Rechtsprechung. Mit zwei aktuellen Urteilen vollzieht das Gericht jetzt möglicherweise eine Kehrtwende.

Auch zur Zeit unserer Ur- und Ururgroßeltern war Wohnraum schon knapp und die Mieten explodierten - vor allem in den großen Städten, in die dank der Industrialisierung immer mehr Menschen strömten. Wohnen war damals bereits eine existenzielle Angelegenheit, die mehr bedeutete als die reine Nutzung von Räumlichkeiten. Mit der Wohnung war und ist das gesamte Lebensumfeld verbunden - der Zugang zu Infrastruktur-Einrichtungen, soziale Kontakte und last but not least das Gefühl, zu Hause zu sein.

Kehrtwende in der BGH-Rechtsprechung? 

Aus diesem Grund setzte der Gesetzgeber Vermietern bereits vor hundert Jahren Grenzen, wenn es um Mieterhöhungen und -kündigungen ging. Wer als Mieter seine vertraglichen Pflichten ordnungsgemäß erfüllt, soll seine Wohnung auch dauerhaft zu vertretbaren Preisen nutzen dürfen, lautete der noch heute geltende Grundsatz. Daher wurden Kündigungen im Wesentlichen auf Fälle grober Pflichtverletzungen - insbesondere Zahlungsverzug - beschränkt. Nur bei Eigenbedarf machte der Gesetzgeber eine Ausnahme vom Mieterschutz, hier ging und geht das Recht des Eigentümers vor. 

Es überrascht vor diesem Hintergrund nicht, dass Eigenbedarfs-Kündigungen nicht nur große Bedeutung besitzen, sondern häufig Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten sind, die bis hin zum BGH getragen werden. Das oberste Zivilgericht der Bundesrepublik entschied dabei in der Vergangenheit tendenziell zugunsten der Eigentümer. Der Begriff des Eigenbedarfs wurde relativ großzügig ausgelegt. Deshalb sorgten jetzt zwei Urteile für Aufmerksamkeit, die der Mieterseite Recht geben. Einige Beobachter sehen darin eine Kehrtwende der jahrelangen eigentümerfreundlichen Rechtsprechung des BGH. 

Wer als Mieter seine vertraglichen Pflichten ordnungsgemäß erfüllt, soll seine Wohnung auch dauerhaft zu vertretbaren Preisen nutzen dürfen."

Betrieblicher Eigenbedarf und missbräuchliche Kündigung 

In einem Urteil ging es um die Kündigung wegen betrieblichen Eigenbedarfs. Wer vermieteten Wohnraum für eigene Büros oder Geschäftsräume benötigte, hatte es bislang recht leicht, Mieter "loszuwerden". Hier hat der BGH den Gerichten aufgegeben, künftig jeweils im Einzelfall zwischen den Mieter- und Eigentümerinteressen abzuwägen. Der Eigentümer muss einen wirklich dringenden Eigenbedarf nachweisen, um sein Recht geltend machen zu können. 

Das andere Urteil betrifft Eigentümer, die missbräuchlich Eigenbedarf geltend machen. Das ist der Fall, wenn eine Wohnung vorgeblich wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde, anschließend aber keine Eigennutzung im Sinne der gesetzlichen Regelungen stattfindet und eine solche Nutzung auch von Anfang an nicht beabsichtigt war. Bei solchem Missbrauch macht sich der Eigentümer gegenüber seinem ehemaligen Mieter schadensersatzpflichtig. Er muss Umzugskosten und Mehrkosten einer neuen Wohnung tragen. Nur wenn er nachweisen kann, dass die Eigenbedarfskündigung nicht missbräuchlich war, entsteht keine Schadensersatzpflicht.

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