Verunsicherung bei vielen Steuerzahlern Wann fällt Spekulationssteuer an?
Als Privatperson haben Sie nicht nur Ihr Einkommen zu versteuern, sondern auch die Einkünfte aus Wertanlagen und Gewinne aus Veräußerungen. Damit sind wir beim Thema Spekulationssteuer, die vor allem bei Immobilien zum Tragen kommt.
Spekulationsgewinne sind zu versteuern. Trotzdem stellt sich oftmals die Frage: Was sind eigentlich steuerpflichtige Spekulationen? Denn anders als bei Wertpapiergeschäften, bei denen der Zugewinn steuerlich relevant ist, greift bei Immobilien eine bestimmte Frist und viel kompliziertere Details und Durchführungswege.
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Spekulationssteuer bei Immobilienverkäufen - alles Wichtige im Überblick
Zunächst sind also die grundsätzlichen Regeln zu klären: Die Spekulationssteuer für Immobilienverkäufe unterscheidet sich nämlich von den Spekulationen, die Sie mit Termin- oder Wertpapiergeschäften anstellen. Die so generierten Gewinne werden mit einer pauschalen Wertzuwachssteuer in Höhe von 25 Prozent abgegolten - und zwar in unbegrenzter Höhe. Der Fiskus kann also immer Nachforderungen erheben, im Gegenzug lassen sich eventuelle Verluste aus diesen Spekulationsgeschäften steuerlich gegenrechnen. Dazu haben Sie ein Jahr Zeit. Meist wird diese Abgeltungssteuer direkt vom Kreditinstitut an das Finanzamt abgeführt.
Im Gegenzug müssen Sie bei Immobiliengeschäften selbst aktiv werden: Erzielen Sie private Veräußerungsgewinne, sind diese unter Umständen im Rahmen der Einkommensteuererklärung anzugeben - und zwar unter "Sonstige Einkünfte". Diese Spekulationssteuer fällt dann an, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren ab Erwerb wieder veräußern; dann stuft der Staat dieses Geschäft nämlich als Spekulation ein. Das Besondere: Es wird der persönliche Steuersatz angesetzt, was deutlich mehr als die 25 Prozent Abgeltungssteuer sein kann.
Wollen Sie diese zusätzliche Besteuerung vermeiden, halten Sie sich an diese Regeln:
- Spekulationsfrist von zehn Jahren einhalten.
- Verkaufen Sie Ihre Immobilie erst nach mehr als zehn Jahren, entfällt diese Besteuerung.
- Bewohnen Sie die Immobilie selbst - zumindest in den letzten drei Jahren vor Verkauf. Dabei müssen Sie nur das mittlere Jahr voll einhalten, die Rand-Jahre werden nämlich der Frist hinzugerechnet.
- Achten Sie auf die Anzahl der Verkäufe, bei mehr als drei Transaktionen gelten Sie als Immobilienhändler - mit allen steuerlichen Konsequenzen.
Für den Erbschaftsfall stellen sich also folgende Fragen:
- Wann hat der Erblasser die Immobilie ursprünglich erworben?
- Zu diesem Zeitpunkt beginnt nämlich die wichtige Zehn-Jahres-Frist.
- Kann ein leerstehendes Objekt zur Eigennutzung gerechnet werden, weil es eine Wohnimmobilie ist?
- Hier äußert sich der Gesetzgeber nicht eindeutig. Rechnen Sie sicherheitshalber mit der Spekulationssteuer, sollten Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren veräußern.
