Komplizierter als man denkt Lieber kaufen oder mieten?
In Zeiten historisch niedriger Bauzinsen scheint manches für Immobilienerwerb zu sprechen. Ob als Renditeobjekt oder zur Eigennutzung, die eigene Immobilie steht für Wertbeständigkeit und relativ sicher kalkulierbare Erträge bzw. Mietersparnisse. Trotzdem sollte der Kauf gut überlegt werden, denn längst nicht jedes Immobilienvorhaben rechnet sich. Und eine günstige Finanzierung alleine ist noch kein Argument.
Wenn es um die eigenen vier Wände geht, wird gerne argumentiert, der Erwerb lohne sich, wenn die monatliche Belastung durch Kredite nicht höher liegt als die zu zahlende Miete einer Mietwohnung. Der Gedankengang ist einfach: Während mit der Miete nur das Wohnrecht bezahlt wird, findet mit der monatlichen Ratenzahlung bei Baufinanzierungen kontinuierlich ein Stück Vermögensbildung statt. Wenn alles vollständig getilgt ist, ist man uneingeschränkt zum Immobilieneigentümer geworden und steht besser da denn als Mieter.
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Wertsteigerung - alles andere als garantiert
Bei dieser Rechnung wird allerdings der Aufwand, der nötig ist, um das Objekt instand zu halten, nicht berücksichtigt. In den ersten Jahren hält sich dieser noch in Grenzen, doch bei älteren Häusern fallen oft erhebliche Summen für notwendige Modernisierung oder Sanierung an.
Ob dieser Aufwand bei einem eventuellen späteren Verkauf des Objektes über den Kaufpreis abgegolten wird, ist unsicher. Viele Immobilienkäufer gehen von Wertsteigerungen in der Zukunft aus. Die sind aber angesichts des bereits hohen erreichten Preisniveaus fraglich. Drehen die Zinsen wieder nach oben, könnten die Immobilienpreise gerade in den Großstädten durchaus kräftig fallen.
Machen wir uns nichts vor: das, was wir derzeit an Hypothekenzinsen einsparen, zahlen wir beim Kaufpreis längst drauf. Und wehe, die Zinsen kommen wieder auf altbekannte Niveaus! Dann könnte sich das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung auch locker vervierfachen.
Niedrige Zinsen allein sind kein Argument!“
Gerade wer plant, das Objekt nicht auf Dauer selbst zu nutzen, sollte sich den Kauf gut überlegen. Wenn schon innerhalb eines überschaubaren Zeitraums wieder ein Verkauf - zum Beispiel wegen eines berufsbedingten Umzugs - ansteht, schlagen die beim Erwerb angefallenen Nebenkosten besonders stark negativ zu Buche. Die Nebenkosten (Notar- und Gerichtskosten, ggf. Maklergebühren, Grunderwerbssteuer) sind beträchtlich und machen oft mehr als zehn Prozent des eigentlichen Immobilienwertes aus. Wird das Objekt binnen zehn Jahren gewinnbringend verkauft , fällt überdies "Spekulationssteuer" an.
Renditeobjekte - besser als Alternativanlagen?
Auch wer eine Immobilie als Renditeobjekt erwirbt, muss scharf kalkulieren. Dabei reicht es nicht, wenn unter Berücksichtigung von Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten ein positives Ergebnis erwirtschaftet wird. Die Immobilie sollte sich auch im Vergleich zu anderen Anlagealternativen rentieren. Und dies darf insbesondere im Vergleich zu Aktien(fonds) stark bezweifelt werden.
Ein weiteres Manko des Immobilienerwerbs aus Renditegründen ist: er bindet enorm viel Kapital, das auf längere Sicht nicht verfügbar ist. Damit werden Spielräume für andere Anlagen eingeschränkt. Die Möglichkeit zur Risikostreuung ist ebenso begrenzt wie der kurzfristige Zugriff auf das angelegte Kapital.
Wertvoll gestalten. Nachhaltig handeln.
